自然人更名后如何办理不动产登记

《民法通则》第99条第1款规定,公民享有姓名权,有权决定、使用和依照规定改变自己的姓名,禁止他人干涉、盗用、冒用。在现实生活中,随着社会的发展和人们观念的转变,人们变更自己名字的情况越来越多。对不动产登记而言,虽说不是所有的自然人更名都会对不动产登记产生影响,但在办理不动产登记后改变自己名字的情形(我们通常说的“曾用名”),对登记而言影响是巨大的。

自然人更名是否需办理登记应视具体情况而定

自然人更名前从未办理过不动产登记,更名后申请办理不动产登记的,不动产登记部门不需审查自然人名字变更情况,只需依据自然人提供的有效身份证件(如身份证),用上面显示名字如实进行登记即可。登记完成后,不动产权属证书上的名字就是权利人现在使用的真实名字。这种情形不对不动产登记产生影响。

而从法律规定和登记实践来说,不动产登记实务中的“曾用名”则仅仅指向户口登记机关申报登记并正式使用过的(不动产申请登记时使用过)姓名。自然人办理不动产登记后,变更了名字而申请不动产登记的,就属于不动产登记中的“曾用名”登记,下面将用“曾用名”代替这种情形进行表述。在登记实务中,权利人出现曾用名这一情形,该如何办理登记呢?

曾用名应及时办理变更登记

《物权法》规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。”这是不动产变更登记最直接的依据。曾用名情形属于变更登记的具体情形之一,而变更登记又以登记为生效要件,一旦出现该情形未及时申请登记,再次处分该不动产物权将受到阻碍。针对曾用名的变更登记,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第14条,《土地登记办法》第7条、第38条、第47条,《房屋登记办法》第36条,《不动产登记暂行条例实施细则》第26条以及其他规范性文件的相关规定,无论从实体上还是从程序上都有详细的规定,为不动产登记机构办理曾用名的变更登记提供了翔实的法律依据。

若曾用名情形出现后未办理变更登记,除权利人自己知道名字变更这一事实之外,包括登记机构在内的其他第三方无法知晓不动产物权的真实权利情况,会给不动产抵押、不动产交易等活动带来安全隐患。因此,从不动产登记簿的推定力和公信力以及保护交易安全的角度来看,曾用名出现后应当及时办理相应的变更登记。

在具体操作时还应注意,无论是统一登记整合前的业务系统,还是统一登记整合后的不动产登记系统,曾用名变更登记都有明确的业务类别与之匹配,并且经实务实践充分检验,业务运行安全可靠,完全可以满足权利人办理该项不动产登记业务的需求,同时也使得办理登记更为便捷可行。

曾用名变更登记与转移登记分别办理

依据现有不动产登记有关规定,《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)第1.10.1条对一并(合并)申请进行了列举式的规定。如下情形申请人一并申请的,不动产登记机构应当一并受理,就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页:预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记;预告商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记;建筑物所有权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记;不动产变更登记导致抵押权变更的,不动产变更登记与抵押权变更登记;不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的,不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记;不动产坐落位置等自然状况发生变化的,可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理;本规范规定以及不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。以上七项情形中并未涉及曾用名变更登记与转移登记,因此将曾用名变更登记与转移登记一并(合并)办理缺乏法律支撑,不动产登记机构不能任意“乱作为”。

同时,一并(合并)办理离不开系统技术的支撑。综观《规范》第1.10.1条列举的可一并(合并)办理的不动产登记业务,各业务类别都有相对独立的一整套申请资料支撑着不同的申请登记事项,待登记完成,相应的不动产登记事项应被完整地记载于不动产登记簿上,能够在登记簿上“有迹可循”,以充分发挥不动产登记簿的作用和价值。《规范》第5.1.2条规定,不动产登记机构合并办理的,应将合并受理的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。这既是法律相关规定对一并(合并)办理登记结果要求,也是登记实践必须达到的目标。

据此,系统尚不具备将曾用名变更登记与转移登记一并(合并)受理后达到让各登记事项依次分别记载于不动产登记簿这个重要条件的,即便不动产登记机构想从方便办理的角度出发在实践中进行合并办理,也会是“心有余而力不足”。在现实中,各地现行的登记系统大多无法满足上述条件,曾用名变更登记与转移登记合并办理也将无法在实际工作中付诸实践。

即便暂不考虑法律规定和系统技术,曾用名变更登记和转移登记合并办理在实务工作中也难以操作。
不动产登记涉及多部门、多环节,复杂程度难以想象。下面以转移登记在房管部门的操作为例一探究竟。在房管部门签订合同环节,需要从不动产登记簿上调取权利人信息、不动产自然属性信息等必要信息,调取完成后合同上的出让方信息是注记“原名字”,这时权利人就会遇到在网签合同的签字栏到底该签“原名字”还是“现名字”的矛盾。签写“原名字”会导致无法登记(法律有要求签字必须签身份证明上的名字),签写“现名字”又会影响到合同效力,合同效力未定当然也就无法申请不动产登记。因此,即使是法律和系统允许,曾用名变更登记与转移登记合并办理也缺乏操作的可行性。

综上所述,曾用名变更登记与转移登记因缺乏相应法律依据,不具备相应的技术条件,同时实践中操作的可行性不足,使得无法将其一并(合并)办理,只能先行办理曾用名变更登记,待其完成登记后再办理相应的转移登记。

管理员发表于2019-05-08 13:05 阅读1055