某市政府1993年批准甲公司将其拥有的20亩土地可以宅基地形式分户转让,并下发批复函。2000年，甲公司与赵某签订了《合作开发土地合同书》，开发上述土地中第56号地块，赵某支付2.3万元后，该宅基地及地上附着物的产权归赵某所有。合同签订后，赵某向甲公司支付了2万元；同年底，甲公司营业执照被吊销。2001年，甲公司因无法偿付某借款，双方签订《土地转让协议》，将包括第56号地块在内的8块宅基地以10万元价格转让给付某，办理转移登记手续，付某取得土地证。2015年年初，赵某得知市政府将涉案土地颁证给付某后，以公司营业执照被吊销、登记中未严格审查土地权属来源、程序违法等为由，提起诉讼，请求撤销付某的不动产权证书。一审法院认为，案涉登记行为合法，判决驳回请求。赵某不服，提起上诉，二审法院维持原判。赵某不服，申请再审。
疑惑
1、公司吊销后能否作为权利主体办理不动产登记？
2、恶意转让能否导致不动产登记行为撤销？
问题解惑
吊销是指企业因违反法律法规，工商行政管理机关依法强制停止其经营活动的行为；注销是指企业在符合法定条件的情形下，按规定程序向原登记机关申请，并经过规定清算程序后其民事主体资格消灭。《民法通则》第36条、第46条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭；企业法人终止，应当向登记机构办理注销登记并公告。最高人民法院24号函规定，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。本案中，甲公司至诉讼时，尚未被注销，其仍作为独立民事主体而存在，其处分自有资产的行为仍然有效。
实践中，对不动产登记行为的司法审查，主要集中在审查权属来源是否合法、颁证程序是否合规等方面，对于作为权属来源的转让合同审查，以形式审查为主，除非当事人提供合同无效或应予撤销的证据。本案中，甲公司分户转让涉案土地，已取得市政府批复同意，付某基于甲公司的转让行为取得涉案土地使用权，案涉土地的权属来源清楚；在登记程序上，登记机构程序并无不当。虽然赵某与甲公司签订合同的时间在先，且已经支付了大部分款项，甲公司存在恶意转让情形。但是，赵某与甲公司之间的协议并未实际履行完毕，而付某与甲公司之间的协议已经履行完毕。根据《物权法》关于不动产物权转让登记生效的规定，赵某并未取得案涉土地的使用权，而付某已取得案涉土地的使用权。如果赵某认为双方恶意串通、付某不构成善意取得从而导致转让合同无效，应当提供证据证明付某非善意取得。否则，其权利主张是无法得到法律支持的。赵某因土地二次恶意转让行为致其合法权益受到的侵害，可通过提起民事诉讼等途径寻求救济。
再审法院认为，甲公司虽被吊销营业执照，但尚未被注销，仍可作为独立的民事主体而存在并依法独立享有民事权利和承担民事义务；在赵某未提供证据证明付某构成恶意受让情况下，甲公司与付某之间的土地转让行为有效；登记机构在其提交了相关材料的情况下办理登记的行为合法合规。综上，裁定驳回赵某的再审申请。